Вопросы и ответы по проектированию

Вопрос: Наш торговый центр был построен 8 лет назад. Сейчас мы понимаем, что отстаем от конкурентов. Но с другой стороны, центр пока вполне нормально работает и приносит доход. Как определить, нужна ли нам реконцепция и реконструкция?

Ответ: Проверьте, наблюдаются ли в вашем центре тревожные признаки:

• Отсутствие концепции, разнородный состав арендаторов;
• Усиление конкуренции, слабая конкурентная позиция торгового центра по сравнению с другими объектами на рынке города (округа, района);
• Проблемы с планировкой и зонированием, тупиковые зоны и «мертвые» зоны;
• Снижение посещаемости;
• Проблемы с циркуляцией посетителей в центре. Обычно в «проблемных» центрах больше всего страдают верхние этажи;
• Привлечение не той целевой аудитории, которая планировалось (более низкого покупательского сегмента);
• Негативный имидж торгового центра;
• Проблемы с арендаторами: сильная ротация арендаторов, увеличение доли незанятых площадей и срока экспозиции, небольшой список новых арендаторов в Листе ожидания или отсутствие такого листа вообще;
• Нестабильное положение ряда арендаторов – мелких торговцев и индивидуальных предпринимателей (не смогли адаптироваться к современной ситуации, применяют устаревшие торговые технологии и едва сводят концы с концами);
• Трудности с привлечением желаемых операторов. Те арендаторы, которых центр хочет привлечь, заходить не хотят или выдвигают условия, невыгодные для собственника;
• Ухудшение качества работы у арендаторов. Например, в магазинах растет доля неликвидов, у торговцев не хватает оборотных средств, чтобы закупать новые коллекции. Продавцы не соблюдают режим работы и закрывают арендные места во время работы ТЦ, иногда просто оставляя телефон, по которому их можно вызвать. Это замкнутый круг: чем меньше посетителей, тем хуже работают арендаторы, и становится еще меньше посетителей.

Если в вашем торговом центре наблюдается несколько симптомов – обязательно надо принимать меры. И чем скорее вы начнете работу, тем меньше рисков для вашего центра.

Вопрос: Что такое «Схема зонирования», и зачем она нужна?

Ответ: Схемой зонирования магазина иногда называют собственно планировку торгового зала – чертеж расстановки торгового оборудования с указанием расположения товарных групп.

Схемы зонирования торговых площадей торгового комплекса – это:

1. места для арендаторов различного профиля с указанием площадей и необходимых требований к организации торговли.
2. перечень помещений (по всем функциям) с указанием площади и технологических требований;
3. таблица арендных площадей по функциям.

Такие схемы необходимы, поскольку далеко не все архитекторы имеют представление о современных форматах и технологии торговли, специфике арендного бизнеса и тонкостях планировки арендных площадей.

Успешный торговый комплекс создается работой команды – торговцев, архитекторов, дизайнеров, инженеров, консультантов, специалистов по недвижимости.
Схема зонирования торгового комплекса – это поэтажные планы здания в масштабе, которые по проработке гораздо более подробны, чем на стадии эскизного проекта. Схемы зонирования разрабатываются практически одновременно с концепцией комплекса. В схемах зонирования консультанты определяют ключевые составляющие успешного проекта торгового или многофункционального комплекса, а именно:

1. Правильная посадка здания на участок с точки зрения потоков и объектов инфраструктуры на территории;
2. Организация подходов и подъездов, входов в торговый комплекс, в т.ч. в каждый функциональный блок (например, торговая часть, офисная, гостиница).
3. Определение оптимальных форматов арендаторов – предприятий торговли, питания и услуг,
4. Поэтажное размещение площадей различного функционального назначения и поэтажное размещение арендаторов;
5. Рекомендации по составу товаров и услуг, представленных в торговом комплексе, ценовой и ассортиментной политике арендаторов;
6. Определение схемы движения потоков посетителей в комплексе и планировки общественных зон,
7. Схемы зонирования складских, подсобных и производственных помещений, зон разгрузки.

На стадии рабочего проекта в схемы вносятся изменения согласно технологическим требованиям, а также, естественно, архитектор и дизайнер реализует свои идеи и вносит в проект неповторимую индивидуальность. Консультанты контролируют ход проекта с точки зрения получения максимальной прибыли торговцем и арендодателем.