Перспективы развития розничной торговли в Подмосковье

© Кира и Рубен Канаян

При планировании расширения сети магазинов, новых форматов магазинов и торговых центров, при создании проектов развития земельных участков необходимо учитывать возможные сценарии в масштабе городов и территорий. В этой статье мы хотели бы поделиться своим мнением на перспективы развития торговой, жилой и офисной недвижимости в Подмосковье. На столицу ориентировались всегда, и многие процессы, которые происходят сегодня в Москве и Подмосковье, в той или иной степени характерны и для других городов-«миллионников» России. Эти процессы могут оказать серьезное влияние на развитие форматов магазинов и торговых центров, а также на выбор места расположения для новых торговых точек.

Пожалуй, уже можно говорить о том, что столицу ожидает второе в этом 10-летии перераспределение мест совершения покупок и изменение потоков покупателей в масштабе города. К середине 2000-х годов окончательно произошло изменение роли центра города, и основная покупательская активность и крупные торговые объекты получили развитие на окраинах Москвы и на МКАД. Сегодня процесс идет дальше – к границам ЦКАД, которое раньше называлось «малое бетонное кольцо» (в просторечии - «бетонка») и связывало населенные пункты и магистрали в радиусе около 30 км от Московской Кольцевой автодороги. Некоторые ошибки, допущенные в столице, заставляют обратить внимание на новые территории, поэтому существует ряд предпосылок для развития объектов жилой, торговой, офисной и других видов недвижимости именно в Подмосковье.

Транспортный коллапс

Перед новогодними праздниками столичная ГИБДД обратилась к покупателям-автомобилистам с рекомендацией поехать за покупками в Подмосковье. Эх, жаль, надо было прислушаться – пробки практически на всех магистралях столицы превысили границу терпения, и с каждым днем становится все более очевидным, что методы, предлагаемые городскими властями для исправления транспортной ситуации, проблемы полностью не решат. Невозможно же вернуться на годы и десятилетия назад, когда хронически игнорировалась необходимость строительства автостоянок, и основные объекты коммерческой недвижимости концентрировались в центре города. Понимание роли автомобиля в современном городе в России до сих пор запаздывает, а заниженные нормы парковок торговых, офисных центров вызывают недоумение у специалистов и негодование у покупателей. На Западе вопросам снабжения торговых объектов в центре города и потокам автомобилей начали уделять серьезное внимание еще в 30-е годы прошлого века. Например, в проекте реконструкции Берлина архитектора Альберта Шпеера были предусмотрены масштабные подземные парковки и подземная загрузка товаров. В СССР, после Великой Отечественной войны в Москве была сделана попытка приблизиться к реальным требованиям «автомобилизации» по гаражам, стоянкам и ширине основных магистралей (учет возможности расширения). Однако, начиная со времен Никиты Сергеевича Хрущёва, известного борца с личными автомобилями, на попытках оснащения жилья, торговли и развлечений современными стоянками был поставлен жирный крест. Личные автомобили предлагалось заменить усиленным развитием общественного транспорта и такси. Не сбылось… По неофициальным оценкам прирост количества автомобилей в 2006-2007 годах достиг 180 000 – 200 000 автомобилей в год. А согласно официальным сообщениям, в 2007 году прирост автомобильного транспорта в Москве составил 150 000 автомобилей, и введено в эксплуатацию около 120 000 машиномест в гаражах и на стоянках. Даже если официальные данные соответствуют действительности (наверняка многие читатели-москвичи подумали: «И где же они, эти машиноместа?»), цифры явно говорят о том, что ситуация с доступностью в ближайшее время может катастрофически ухудшиться. Это неудивительно. Автомобиль, припаркованный вдоль тротуара, уменьшает пропускную способность улицы на 800 машин в час, а при парковке под углом или перпендикулярно к тротуару эта цифра значительно возрастает. Слышали даже такую оценку, что суммарная длина автомобилей в городе скоро превысит длину имеющихся тротуаров – где же тогда ставить машины работникам офисов и жильцам домов?

Частичное решение проблемы доступности в Москве (только частичное-!) – это строительство новых развязок и автомагистралей, а также перехватывающих автостоянок. Но эти объекты не решат проблемы маятниковых потоков. Одна из главных причин столь серьезной транспортной ситуации в Москве – градостроительное деление на функциональные зоны, концентрация деловой жизни в центре при создании мощных удаленных «спальных» районов. Ежедневно в центр рвутся сотни тысяч автомобилей, и метро, электрички, автобусы переполнены жителями пригородов и спальных районов. На дорогу многие работники ежедневно тратят от 3 до 5 часов, что не может не сказаться на производительности труда и на лояльности. Есть очень серьезные опасения, что одно из самых надежных сегодня средств транспорта – метрополитен – не справится с возрастающей нагрузкой. В градостроительных планах развития Москвы и Подмосковья 80-х годов присутствовало продолжение веток метро в города ближайшего Подмосковья. Сегодня об этом уже не говорят: при таком количестве населения, скорее всего, придется искать новые средства транспорта и новые технологии.

Из-за транспортных проблем  происходит постоянная локализация, сужение торговых зон крупных торговых объектов. Еще одна тенденция последнего времени: высокие показатели транзитного автомобильного потока мимо объекта вовсе не означают, что этот трафик удастся успешно перехватить. Набирают силу магазины «у дома», и потребителям нужны будут очень серьезные преимущества, чтобы отправиться в далеко расположенный магазин или торговый центр.

Шанхай Фото 1. Шанхай Фото 2. Пекин Фото 3.

Похожая ситуация наблюдается и во второй столице – Санкт-Петербурге, а также, в меньших масштабах, в других крупных городах. Образование пробок усиливает радиально-лучевая градостроительная схема, которая была использована в планировке ряда современных городов России. А, например, в США в свое время предпочли решетчатую планировку, когда улицы параллельны друг другу, и можно выбрать маршруты объезда. Градостроительный подход к решению проблемы демонстрируют и крупнейшие города Китая: административная столица Пекин и экономическая столица – Шанхай, и Москва по сравнению с ними очень проигрывает. Три транспортных кольца в Москве по сравнению с 6-ю в Пекине… Справедливости ради отметим, что территории китайских столиц намного превышают площадь Москвы (площадь Пекина – 17 000 кв.км, Шанхая – около 10 000 кв.км), а на больших площадях решать проблему комплексного развития территории проще, чем в условиях острого дефицита земельных ресурсов. Но основное отличие заключается в том, что в китайских мегаполисах ставится задача свести к минимуму маятниковые потоки. Очень многие жилые массивы строятся сразу вместе с офисными центрами и торгово-развлекательными центрами, с развитой сферой услуг и объектами социальной направленности (современными спортивными и оздоровительными комплексами, образовательными, медицинскими учреждениями). Близость жилых районов к местам приложения труда является одним из факторов, положенных в основу развития новых территорий, и такое сбалансированное развитие ослабляет маятниковые потоки. Представить страшно, что было бы, если бы многочисленные жители Пекина или Шанхая пересели с велосипедов на малолитражки… Вместе с развитием транспортной инфраструктуры властями сдерживаются темпы автомобилизации населения. Так, в Шанхае действует аукцион по продаже автомобильных номеров, дающих право на езду по улицам города, а полученные от торгов средства направляются на развитие дорог, и устраняется возможность коррупции дорожной полиции в распределении номеров.

Рынок недвижимости – «все хорошо, прекрасная маркиза»?...

Вспомним рекламные кампании по жилой недвижимости последних лет.  Очередной подъём цен на квартиры, плакаты с альпинисткой, взбирающейся на скалу по канату, и надпись «Ещё выше». Даже новогодняя рекламная кампания «Новый Год по-взрослому» с перечёркнутым дедом-морозом была циничной и вызывающей: сказки и мечты о доступном жилье кончились. Цены взлетели на недосягаемую для большинства потенциальных покупателей жилья высоту, и массовый спрос, подкрепленный накопленными денежными средствами и возможностью кредитования, натолкнулся на непреодолимое препятствие. Одновременно с этим потенциальным покупателям жилья стали приходить в голову всякие «вредные» мысли: а есть ли, за что платить? Нередко дома, которые позиционируются как элитное жильё, стоят в плотном окружении «хрущоб», панельных брежневок. Или откровенно напротив вьетнамской общаги, хозяйственного двора рынка… Иногда точечная застройка напоминает неуклюжую попытку коммунистов 1920-х годов решить жилищную проблему методом уплотнения в уже имеющейся жилой недвижимости.  Негативные моменты точечной застройки в Москве известны всем: точечная застройка ухудшает экологическую ситуацию, снижается качество проживания в уже имеющихся домах (инсоляция, проветриваемость и связанное с этим загрязнение воздушного бассейна города).

Увеличивается нагрузка на имеющуюся инфраструктуру, не рассчитанную на многоэтажные комплексы - дороги, тепловые, газовые и электрические сети. Уплотнение поглотило почти все свободные участки и резервные территории в центральной части Москвы, и именно поэтому практически отсутствуют участки, где можно было бы организовать офисные или перехватывающие парковки, как в крупных городах США. Возможности использования подземного пространства в городе Москве очень ограничены из-за наличия сооружений метрополитена, огромного количества подземных коммуникаций, линий правительственной связи. Особенно это касается центра города. Даже в элитных домах количество парковочных мест для жителей бывает недостаточным, не говоря уже об офисных комплексах.

Спрос – понятие рыночное. Несмотря на то, в течение последнего года ситуация на московском рынке жилой недвижимости комментировалась как отложенный спрос, многие специалисты прекрасно осознавали проблему. Небольшой ручеек прорвавшегося из Москвы спроса в 2007 году превратился в весьма полноводную речку: москвичи устремились в ближайшее Подмосковье, на коттеджно-дачные просторы и в не очень шикарные, но зато доступные многоэтажки.

Некоторые схожие черты имеет и ситуация с торговой и офисной недвижимостью. Арендная ставка в Москве далеко не всегда соответствует качеству предлагаемых площадей: удобству и приспособленности помещений для конкретной деятельности, условиям расположения и трафика, рекламной поддержки со стороны арендодателя и т.п. Уже сейчас во многих городах России наблюдается значительная доля арендной составляющей в расходах. Это ведет к повышению цен на товары и услуги без соответствующего повышения качества. Столичные покупатели пока согласны платить такие цены, ведь уровень дохода в Москве гораздо выше, чем в российских городах-миллионниках, к тому же в Москве как в столице совершаются многие покупки дорогих товаров покупателями из других городов и других стран. Поэтому в Москве и Санкт-Петербурге в краткосрочной перспективе не предвидится проблемы ни с арендаторами, ни с покупателями. Но в других городах уровень дохода покупателей может не позволить «переплачивать за проблемы магазина» - за высокую арендную ставку в торговых центрах. Такой уровень арендных ставок заставляет предпринимателей изыскивать возможности для повышения рентабельности своего бизнеса. В первую очередь, это развитие мелких форматов и внемагазинных форм торговли, которые не требуют присутствия на дорогих площадях. Форматы «у дома» имеют очень хорошие перспективы в продовольственной и непродовольственной сфере, и многие федеральные и местные операторы в ближайшее время будут развивать именно эти форматы. Уже сейчас некоторые владельцы сетей задумываются о концепции и критериях выбора места для открытия новых магазинов. Иногда получается, что площадки в торговых центрах из-за высокой арендной ставки приносят меньший доход по сравнению с местами, хуже расположенными, но не такими дорогими. Очень остро встает вопрос ассортимента: как обеспечить необходимую отдачу с площади, да еще и при росте конкуренции? Выплывать приходится в одиночку. Пока еще рано говорить о конкуренции торговых центров и борьбе за арендаторов, но при сохранении столь высокого уровня арендной ставки она неминуема. Торговые центры с неудачной концепцией и планировкой будут вынуждены снижать ставку и свой уровень («опускаться» до дисконт-центров, менять целевое назначение части помещений – с торговых на офисные, складские или производственные), как уже происходило на Западе и даже в странах Балтии.

Существующий на рынке офисных площадей спрос также удовлетворяется далеко не полностью. Чего хотели бы многие руководители компаний, которые задумываются о расширении площадей? Правильно, помещения в собственность, в аренду площади от 50 до 200 кв.м, и в каждом случае удобные условия для работников и клиентов. Когда не надо бросать машину, где нашлось свободное место, и где ее может забрать эвакуатор, и 20 минут добираться пешком до места приложения труда (как Масяня в известном питерском сериале: «Уехала дальше, чем была…»). Престижное центральное место оказывается слишком неудобным, поэтому неудивительно, что в последнее время некоторые компании (в том числе, крупные и известные) переносят офисы дальше от Садового и 3-го Транспортного кольца. Получают распространение также бэк-офисы на окраине и в Подмосковье, где дешевле строительство и аренда, и можно получить за те же деньги гораздо большие и комфортные помещения. Стоимость рабочей силы тоже оказывается ниже. Такое перераспределение рабочих мест неизменно приведет и к перераспределению зон досуга в среднесрочной перспективе – позиции районов и подмосковных городов будут усиливаться, а посещаемость центра снижаться.

Москва – 2020…
Ресурсы территорий для строительства объектов недвижимости

Существует несколько прогнозов специалистов относительно развития Москвы. Участились разговоры по поводу территориального слияния Москвы и области, и некоторые точки зрения внушают откровенный пессимизм: в Москве может повториться сценарий Мехико, гигантские масштабы неконтролируемой и разнородной по функциям и позиционированию застройки. Есть и футуристические проекты создания гигантского мегаполиса «Москва – Санкт-Петербург»… В этом мегаполисе будут существовать островки благополучия в виде крупных и благоустроенных атриумных офисно-торговых и торгово-развлекательных зданий, со своим микроклиматом и системой очистки воздуха и воды. А в исторической части городов сохранятся и участки стрит-ритейла, самым тесным образом увязанные со зданиями атриумного и пассажного типов. При таком прогнозе развития практически вся розничная торговля России будет сконцентрирована вокруг Москвы и Санкт-Петербурга. Ключевой момент в этом футуристическом проекте: Москва будущего представляется как город не для всех потребителей, а, в основном, для успешных и богатых.

Сейчас процесс развития Москвы как мегаполиса идет с привлечением большого количества мигрантов из России и зарубежья. Розничная торговля развивается в различных форматах, включая торговлю и услуги для представителей национальных диаспор. Но демократичные магазины не так распространены, как например, в Санкт-Петербурге. Идеи столицы для тех, кто ее достоин, были очень популярны в первой половине 1990-х годов, но до сегодняшнего дня они сохраняют свою живучесть. Этот вариант развития предусматривает вынесение нежелательных для города производств и выдавливание на территорию области малоимущих москвичей. Например, расселение очередников в многоэтажные дома ближайшего Подмосковья – такие примеры в последние годы были. В этом случае город намеревается избавиться от своих «проблем», перенеся часть из них в область, а область может превратиться в огромные спальные районы и промзону. Для Москвы есть определенная привлекательность: в городе появятся массивы освобожденной от «хрущоб» и «брежневок» земли, на которых можно будет создать комфортабельные жилые комплексы, в Москве останется наиболее состоятельное население, и такие же богатые или хорошо обеспеченные люди будут привлечены из регионов и зарубежья. «Ценовые» магазины при этом могут быть вынесены на окраины, чтобы не подрывать высокие цены в городе. Отметим, что сдерживающим фактором для осуществления этого сценария развития является опасность социальных волнений в столице.

Вернемся к сегодняшнему дню. В Москве есть определенные ограничения по ресурсам территории для строительства новых жилых кварталов и объектов торговой недвижимости. Около 5 лет назад в столице было заявлено о проекте под названием «Новое кольцо Москвы», который предусматривает строительство свыше 60 многофункциональных комплексов высокой этажности, с привязкой к 3-му Транспортному кольцу. Первоначально сомнения относительно этого проекта были у архитекторов и инвесторов, а осенью 2007 года  эти сомнения начали разделять и официальные власти. Основной недостаток этого проекта (помимо транспорта и доступности) – это коммерческая сторона строительства высотных зданий. Известно, что состояние грунтов во многих районах Москвы таково, что при очень высокой этажности происходит непропорционально большое удорожание фундаментных работ, и многие расчеты окупаемости «не нравятся» инвесторам. Более привлекательными являются не многофункциональные комплексы-небоскребы, а жилые комплексы привычной этажности, то есть развитие не в высоту, а в ширину. Для этого нужны участки. Огромный резерв представляют территории, которые сегодня заняты промышленными объектами, но здесь девелоперы постоянно сталкиваются с юридическими проблемами, которые порой решить непросто. Это также говорит в пользу развития жилых кварталов в Подмосковье, где есть большие земельные ресурсы, и совершенствуется инфраструктура.

Где «ловить» покупателей

В последнее время всё чаще можно услышать прогнозы о переходе к «одноэтажной» или «малоэтажной» России. Ведь в мировой истории бегство горожан (в мирное время) из крупных городов вовсе не такое уж редкое явление. Достаточно вспомнить бегство богатых римлян и их окружения из крупнейших городов Римской империи - на природу, в шикарные вилы. Сами же города заполнялись приезжими гастарбайтерами и торговцами из-за пределов Римской империи – варварских стран и регионов того времени: Скандинавии, северной и восточной Германии, Аравии, Африки. Эта же тенденция просматривается в наши дни и во многих городах западной Европы. Вспомним популярную шутку: «Париж – это город, в котором жили французы». Тенденция бегства из крупных городов на природу характерна для цивилизаций доколумбовой Америки. Характерным был почти полный исход жителей - и бедных, и богатых – из проблемных городов, с последующим переходом к сельскому хозяйству и охоте.

Мечта о собственном жилье и в Москве начала принимать вполне определенные очертания: уютные дома, утопающие в зелени, свежий воздух, клумбы, грядки или разгуливающие по участку довольные питомцы – кому что больше по душе. Возможно, сыграли роль и эмоции: вместо города с равнодушными и незнакомыми соседями, улицами со спешащими прохожими без лиц есть шанс поселиться в уютном местечке, где все знают друг друга, и куда не заходят чужие. Недаром многие жители закрытых с советских времен поселков и городов-наукоградов с 90-х годов жалеют об открытии границ... В Подмосковье начался бум индивидуального строительства. Строят москвичи, которые могут себе это позволить, строят состоятельные люди из регионов. За строительный сезон 2007 года стоимость бетона возросла более, чем на 60%. Безусловно, это касается тех москвичей, которые уже владеют землёй в окрестностях Москвы, ведь при строительстве малоэтажного дома в Подмосковье именно стоимость земли составляет основную статью затрат. На сегодняшний день москвичу, имеющему землю в ближнем Подмосковье, легче построить трёхэтажный коттедж с гаражом, соответствующий по планировке и конструктивным решениям жилой недвижимости классу «люкс», чем приобрести трёшку эконом-класса в рядовом московском спальнике. Пока переселение представителей класса «средний плюс» и состоятельных москвичей в пригороды еще не массовое. Оно носит сезонный характер – не все достроили, некоторые только начали… Но торговля и сфера услуг подмосковных городов уже начинает расцветать, благодаря мощному потоку обитателей коттеджей вместе со всем домохозяйством. В статистике рост летнего населения в пригородах пока не учитывается, но по неофициальным данным, наблюдениям и статистике продаж в розничной сети, за последние 2 года летнее население в Подмосковье увеличилось до 30% по сравнению с 2005 годом.

Это состоятельное и очень желательное население для торговцев Подмосковья пока вынуждено разрываться между городом и загородным домом. Но большинство людей, имеющих зимние дома в Подмосковье, а также многие жители пригородов вынуждены работать в столице.  Именно вынуждены - если бы представилась возможность, многие бы выбрали работу по специальности ближе к дому. И это в итоге было бы выгодно, если учесть издержки на транспорт, реальные потери рабочего времени, связанные с плохим самочувствием (не говоря о стрессе, люди, длительное время находящиеся в общественном транспорте, больше подвергаются опасности инфекционных заболеваний). Поэтому уже можно говорить о значительном скрытом спросе на места приложения труда и на офисные, производственные, складские комплексы и технопарки в Подмосковье.

Другим фактором, мешающим закреплению москвичей в Подмосковье, является более низкий по сравнению с Москвой уровень образовательных заведений. Часть убежденных «коттеджников» возит детей в школы по дороге на работу, нередко выбирают школы расположенные ближе к МКАД. Предложение домов в коттеджных поселках довольно обширное, но существует три серьезных ограничения для их развития. Первое – это отсутствие торговой и социальной инфраструктуры в поселках эконом-класса, второе – невысокое качество проектов и строительных работ. О третьем ограничении знают далеко не все потенциальные покупатели: за обслуживание во многих поселках ежемесячно приходится выкладывать весьма серьезную сумму (а если еще и кредит выплачивать…).

Итак, проблемы с транспортом и участками для строительства, ситуация с ценовой политикой на рынке недвижимости в Москве создают благоприятные возможности для развития жилой, торговой, торгово-офисной и торгово-гостиничной недвижимости в Подмосковье. Наличие свободных участков земли в Подмосковье и более низкая, нежели в Москве, цена на землю при наличии аэропортов, железнодорожных линий и автомагистралей создают уникальные возможности для развития этой территории. Каких же изменений можно ожидать на рынке розничной торговли?

Направления развития торговой и
офисной недвижимости в Подмосковье

Можно выделить несколько направлений ожидаемого развития форматов:

• Насыщение небольшими форматами (магазины «у дома» различной специализации, микрорайонные и районные торговые центры) и развитие инфраструктуры в многофункциональных комплексах Подмосковья. При этом, необходимо учитывать два вида целевых групп покупателей: жителей «одноэтажного» Подмосковья и многоэтажных жилых кварталов. Желаемый образ жизни обитателя коттеджа – утром отвести детей в детский сад или школу, расположенную неподалеку, день проводить на работе, а вечером совершать необходимые покупки и пользоваться услугами. Новые школьные учреждения могут быть организованы таким образом, что занятия в них будут проходить до конца рабочего дня. В инфраструктуре должны присутствовать различные виды развлечений и досуга, которыми могут воспользоваться и родители, и дети. Для того, чтобы семьям, проживающим в коттеджах, можно было вести такой образ жизни, необходимо повышение класса образовательных заведений для дошкольников и школьников. В перспективе в Подмосковье могут быть организованы филиалы престижных и перспективных учреждений творческого развития, а также ВУЗов – тем более, что многие из них сейчас сталкиваются с нехваткой площадей в Москве. Другая группа потребителей – семьи в многоэтажках, уже проживающие в Подмосковье, или москвичи-мигранты, привлеченные выгодным предложением жилья поблизости от Москвы. Особенно если подмосковные жители начнут работать недалеко от дома, существенно увеличится их время и траты на местный общепит, развлечения и услуги косметических и оздоровительных заведений.

Для этих двух целевых групп необходимо присутствие в населенных пунктах Подмосковья товаров и услуг частого и регулярного спроса, которым будет обеспечен стабильный сбыт. Несмотря на присутствие в зоне охвата состоятельных покупателей, товары и услуги эффективнее ориентировать на массовый сегмент. Ряд проведенных исследований говорит о том, что до 80% товаров частого спроса, которые потребляют состоятельные домохозяйства, покупается в гипермаркетах, даже дискаунтерах и на рынках. Сами хозяева посещают супермаркеты «средний +» и деликатесные магазины, но помимо хозяев в семье есть многочисленный штат родственников и прислуги... Также покупателям из небольших городов Подмосковья до сих пор кажется, что в Москве все моднее и лучше, а в их родном городке просто не может быть хороших товаров выше среднего ценового сегмента. Были случаи, когда марки одежды, обуви, спортивных товаров среднего ценового сегмента и «средний+» плохо продавались в Подмосковье из-за того, что покупатели считали – «настоящими» в их провинции товары быть просто не могут.

• Создание крупных торговых объектов, рассчитанных на автомобильную доступность. В первую очередь, речь идет о крупных супермаркетах (формат супер-стор) и гипермаркетах. С открытием в подмосковном Щелково гипермаркета «Гиперглобус» можно было наблюдать частичный перенос спроса из крупных объектов в городе и на МКАД. Да, удобно совершать покупки в магазине, расположенным справа от утреннего субботнего потока в область, на радиальных магистралях Москвы. Но чем ближе к месту летнего проживания – тем может оказаться удобнее. При невысокой плотности населения очень хорошая автомобильная доступность подмосковных торговых объектов может сыграть решающую роль. Стоит дополнительно учесть,  что с ростом доходов покупателей, растущей автомобилизацией и развитием строительных технологий увеличивается количество дачников, которые посещают дачные поселки зимой: проводят там выходные и каникулы. Можно оценить количество «зимних дачников» в 10% от владельцев участков и дач.

Еще одним аргументом в пользу открытия гипермаркетов в Московской области является изменение состава потенциальных покупателей, увеличение доли людей со средним и высоким доходом (конечно, если область будет заинтересована в привлечении состоятельных жителей и приложит усилия для этого). Но можно с уверенностью сказать, что московской торговле не грозит полный уход состоятельных покупателей в Подмосковье до тех пор, пока Москва будет столицей России. Столичная функция благотворно сказывается на розничной торговле практически в любой стране. Это и многочисленная армия чиновников, и людей, обслуживающих функционирование органов власти, и многочисленные командированные, представители иностранных государств и международных компаний, а также регионов. В ХХ веке в Российской империи и СССР было пять городов, осуществлявших в разное время столичные функции. Кроме Санкт-Петербурга и Москвы столичную функцию принимал Ростов-на-Дону (столица Юга России при генерале Деникине), Омск (столица верховного правителя России белого адмирала Колчака), временная столица СССР – г. Куйбышев (Самара). Несмотря на то, каждая из временных столиц провела в этой роли не более трёх лет, население каждого из этих городов в тот период выросло в десятки раз, и торговля развивалась необычайно бурно.

• Развитие нового типа торгово-развлекательных комплексов, сочетающих торговлю, досуг и оздоровительные и спортивные заведения. В США автомобилизация страны сделала возможным массовое переселение среднего класса в пригороды и развитие магазинов крупных форматов на «зеленой лужайке». Крупные торговые и торгово-развлекательные центры регионального значения в США в ХХ веке привязывались не к центру городов, а к крупным автострадам и аэропортам. Этот американский опыт оказался очень успешным и лёг в основу новейших торгово- развлекательных мега-комплексов мирового значения. С развитием рынка развлечений в перспективе есть возможности предложить нечто уникальное. Например, именно в этом направлении ведется серьезная работа в ОАЭ и мегаполисах Азии, где торговые центры рассчитаны на привлечение посетителей из других стран. Развиваются такие форматы как исторические, познавательно-развлекательные ТЦ (Retail-Entertainment-Historic). В Бразилии создаются торгово-парковые центры, пока, правда, как эксперимент. Подобные проекты требуют очень значительных территорий. И такими земельными ресурсами обладает Московская область.

Сейчас досугово-оздоровительные объекты в Подмосковье набирают популярность, но пока они развивались на базе домов и баз отдыха, санаториев и пансионатов. В будущем вполне возможно создание на территориях, прилегающих к подмосковным гипемаркетам и торговым центрам, комплексов для сезонных видов отдыха: например, для конного спорта, катания на коньках и лыжах, игр на открытом воздухе. И не только. Например, в США есть «развлекательные деревни», куда семья может отправиться на целый день и насладиться историческим аттракционом, своеобразной машиной времени. В Вильямсбурге посетители гуляют в среде 17 века, посещают дома, магазины, церковные службы того времени. Нарушители порядка вполне могут оказаться в тюрьме, а потом отправиться на виселицу на городской площади – и все в рамках входного билета. Аналогичным образом организованы развлечения в поселках золотоискателей, деревнях рыбаков и других парках формата «Retail-Entertainment-Historic». У нас тоже наблюдается постепенно растущий интерес к истории, даже к недавней и вызывающей разные отношения: увеличивается число слушателей «Радио Ретро», платного канала «НТВ-Ностальгия», где можно в 21.00 посмотреть программу «Время»… Вполне возможно, что многозальных кинотеатров, боулинга и аттракционов скоро окажется мало для потребителей.

• Активизация офисной, производственной и гостиничной функции в Подмосковье. Развитие технологий связи и Интернет предоставляют очень благоприятные возможности для разделения клиентских фронт- и бэк-офиса. Поэтому можно предположить, что всё больше компаний будет перемещаться ближе к МКАД и в пригороды: включая те фирмы, которые оставят в Москве только представительские, «пафосные» фронт-офисы и разместят растущий штат «обеспечения» в просторных помещениях с видами на поля и березки. Во время СССР в области существовали также «островки передовой науки», а сейчас возможно развитие технопарков – территорий для реализации инновационных проектов, разработки новых технологий и размещения наукоемких производств. Уже заявлено или реализуется более 15 проектов (некоторые очень масштабные) строительства технопарков в Подмосковье, и при правительственной поддержке  инвесторами выступают российские и западные компании. Перемены могут затронуть также гостиничную недвижимость. Нехватка гостиниц в Москве и загруженность дорог делают актуальным строительство гостиниц при деловых районах Подмосковья, а также гостиниц и апартаментов при подмосковных офисах. Деловая гостиница в составе офисного или офисно-торгового центра значительно укрепляет связи с партнёрами из других регионов, а также собственными филиалами в них; работа командированных делается гораздо более продуктивной из-за экономии времени.

Пушкино	Подмосковье
Фото 4.	Фото 5.

Рынок торговой недвижимости в Подмосковье сегодня переживает бурный рост. Вполне возможно, что Московская область в ближайшем будущем станет самым перспективным регионом страны, опередив даже Москву. Как пойдет развитие Подмосковья дальше, зависит от нескольких факторов. Первый – это  понимание проблем и возможностей не только представителями бизнеса, но и власти. И второе, конечно же, возможность мыслить в масштабе планирования территории, а не только конкретных проектов.

Кира & Рубен Канаян,

ведущие консультанты компании «Юнион-Стандарт Консалтинг», г. Москва,
авторы книги «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы»,
книги «Проектирование магазинов и торговых центров»
и книги «Мерчандайзинг»

Назад в библиотеку