Перспективы развития розничной торговли в Подмосковье![]() При планировании расширения сети магазинов, новых форматов магазинов и торговых центров, при создании проектов развития земельных участков необходимо учитывать возможные сценарии в масштабе городов и территорий. В этой статье мы хотели бы поделиться своим мнением на перспективы развития торговой, жилой и офисной недвижимости в Подмосковье. На столицу ориентировались всегда, и многие процессы, которые происходят сегодня в Москве и Подмосковье, в той или иной степени характерны и для других городов-«миллионников» России. Эти процессы могут оказать серьезное влияние на развитие форматов магазинов и торговых центров, а также на выбор места расположения для новых торговых точек. Пожалуй, уже можно говорить о том, что столицу ожидает второе в этом 10-летии перераспределение мест совершения покупок и изменение потоков покупателей в масштабе города. К середине 2000-х годов окончательно произошло изменение роли центра города, и основная покупательская активность и крупные торговые объекты получили развитие на окраинах Москвы и на МКАД. Сегодня процесс идет дальше – к границам ЦКАД, которое раньше называлось «малое бетонное кольцо» (в просторечии - «бетонка») и связывало населенные пункты и магистрали в радиусе около 30 км от Московской Кольцевой автодороги. Некоторые ошибки, допущенные в столице, заставляют обратить внимание на новые территории, поэтому существует ряд предпосылок для развития объектов жилой, торговой, офисной и других видов недвижимости именно в Подмосковье. Транспортный коллапсПеред новогодними праздниками столичная ГИБДД обратилась к покупателям-автомобилистам с рекомендацией поехать за покупками в Подмосковье. Эх, жаль, надо было прислушаться – пробки практически на всех магистралях столицы превысили границу терпения, и с каждым днем становится все более очевидным, что методы, предлагаемые городскими властями для исправления транспортной ситуации, проблемы полностью не решат. Невозможно же вернуться на годы и десятилетия назад, когда хронически игнорировалась необходимость строительства автостоянок, и основные объекты коммерческой недвижимости концентрировались в центре города. Понимание роли автомобиля в современном городе в России до сих пор запаздывает, а заниженные нормы парковок торговых, офисных центров вызывают недоумение у специалистов и негодование у покупателей. На Западе вопросам снабжения торговых объектов в центре города и потокам автомобилей начали уделять серьезное внимание еще в 30-е годы прошлого века. Например, в проекте реконструкции Берлина архитектора Альберта Шпеера были предусмотрены масштабные подземные парковки и подземная загрузка товаров. В СССР, после Великой Отечественной войны в Москве была сделана попытка приблизиться к реальным требованиям «автомобилизации» по гаражам, стоянкам и ширине основных магистралей (учет возможности расширения). Однако, начиная со времен Никиты Сергеевича Хрущёва, известного борца с личными автомобилями, на попытках оснащения жилья, торговли и развлечений современными стоянками был поставлен жирный крест. Личные автомобили предлагалось заменить усиленным развитием общественного транспорта и такси. Не сбылось… По неофициальным оценкам прирост количества автомобилей в 2006-2007 годах достиг 180 000 – 200 000 автомобилей в год. А согласно официальным сообщениям, в 2007 году прирост автомобильного транспорта в Москве составил 150 000 автомобилей, и введено в эксплуатацию около 120 000 машиномест в гаражах и на стоянках. Даже если официальные данные соответствуют действительности (наверняка многие читатели-москвичи подумали: «И где же они, эти машиноместа?»), цифры явно говорят о том, что ситуация с доступностью в ближайшее время может катастрофически ухудшиться. Это неудивительно. Автомобиль, припаркованный вдоль тротуара, уменьшает пропускную способность улицы на 800 машин в час, а при парковке под углом или перпендикулярно к тротуару эта цифра значительно возрастает. Слышали даже такую оценку, что суммарная длина автомобилей в городе скоро превысит длину имеющихся тротуаров – где же тогда ставить машины работникам офисов и жильцам домов? Частичное решение проблемы доступности в Москве (только частичное-!) – это строительство новых развязок и автомагистралей, а также перехватывающих автостоянок. Но эти объекты не решат проблемы маятниковых потоков. Одна из главных причин столь серьезной транспортной ситуации в Москве – градостроительное деление на функциональные зоны, концентрация деловой жизни в центре при создании мощных удаленных «спальных» районов. Ежедневно в центр рвутся сотни тысяч автомобилей, и метро, электрички, автобусы переполнены жителями пригородов и спальных районов. На дорогу многие работники ежедневно тратят от 3 до 5 часов, что не может не сказаться на производительности труда и на лояльности. Есть очень серьезные опасения, что одно из самых надежных сегодня средств транспорта – метрополитен – не справится с возрастающей нагрузкой. В градостроительных планах развития Москвы и Подмосковья 80-х годов присутствовало продолжение веток метро в города ближайшего Подмосковья. Сегодня об этом уже не говорят: при таком количестве населения, скорее всего, придется искать новые средства транспорта и новые технологии. Из-за транспортных проблем происходит постоянная локализация, сужение торговых зон крупных торговых объектов. Еще одна тенденция последнего времени: высокие показатели транзитного автомобильного потока мимо объекта вовсе не означают, что этот трафик удастся успешно перехватить. Набирают силу магазины «у дома», и потребителям нужны будут очень серьезные преимущества, чтобы отправиться в далеко расположенный магазин или торговый центр.
Похожая ситуация наблюдается и во второй столице – Санкт-Петербурге, а также, в меньших масштабах, в других крупных городах. Образование пробок усиливает радиально-лучевая градостроительная схема, которая была использована в планировке ряда современных городов России. А, например, в США в свое время предпочли решетчатую планировку, когда улицы параллельны друг другу, и можно выбрать маршруты объезда. Градостроительный подход к решению проблемы демонстрируют и крупнейшие города Китая: административная столица Пекин и экономическая столица – Шанхай, и Москва по сравнению с ними очень проигрывает. Три транспортных кольца в Москве по сравнению с 6-ю в Пекине… Справедливости ради отметим, что территории китайских столиц намного превышают площадь Москвы (площадь Пекина – 17 000 кв.км, Шанхая – около 10 000 кв.км), а на больших площадях решать проблему комплексного развития территории проще, чем в условиях острого дефицита земельных ресурсов. Но основное отличие заключается в том, что в китайских мегаполисах ставится задача свести к минимуму маятниковые потоки. Очень многие жилые массивы строятся сразу вместе с офисными центрами и торгово-развлекательными центрами, с развитой сферой услуг и объектами социальной направленности (современными спортивными и оздоровительными комплексами, образовательными, медицинскими учреждениями). Близость жилых районов к местам приложения труда является одним из факторов, положенных в основу развития новых территорий, и такое сбалансированное развитие ослабляет маятниковые потоки. Представить страшно, что было бы, если бы многочисленные жители Пекина или Шанхая пересели с велосипедов на малолитражки… Вместе с развитием транспортной инфраструктуры властями сдерживаются темпы автомобилизации населения. Так, в Шанхае действует аукцион по продаже автомобильных номеров, дающих право на езду по улицам города, а полученные от торгов средства направляются на развитие дорог, и устраняется возможность коррупции дорожной полиции в распределении номеров. Рынок недвижимости – «все хорошо, прекрасная маркиза»?...Вспомним рекламные кампании по жилой недвижимости последних лет. Очередной подъём цен на квартиры, плакаты с альпинисткой, взбирающейся на скалу по канату, и надпись «Ещё выше». Даже новогодняя рекламная кампания «Новый Год по-взрослому» с перечёркнутым дедом-морозом была циничной и вызывающей: сказки и мечты о доступном жилье кончились. Цены взлетели на недосягаемую для большинства потенциальных покупателей жилья высоту, и массовый спрос, подкрепленный накопленными денежными средствами и возможностью кредитования, натолкнулся на непреодолимое препятствие. Одновременно с этим потенциальным покупателям жилья стали приходить в голову всякие «вредные» мысли: а есть ли, за что платить? Нередко дома, которые позиционируются как элитное жильё, стоят в плотном окружении «хрущоб», панельных брежневок. Или откровенно напротив вьетнамской общаги, хозяйственного двора рынка… Иногда точечная застройка напоминает неуклюжую попытку коммунистов 1920-х годов решить жилищную проблему методом уплотнения в уже имеющейся жилой недвижимости. Негативные моменты точечной застройки в Москве известны всем: точечная застройка ухудшает экологическую ситуацию, снижается качество проживания в уже имеющихся домах (инсоляция, проветриваемость и связанное с этим загрязнение воздушного бассейна города). Увеличивается нагрузка на имеющуюся инфраструктуру, не рассчитанную на многоэтажные комплексы - дороги, тепловые, газовые и электрические сети. Уплотнение поглотило почти все свободные участки и резервные территории в центральной части Москвы, и именно поэтому практически отсутствуют участки, где можно было бы организовать офисные или перехватывающие парковки, как в крупных городах США. Возможности использования подземного пространства в городе Москве очень ограничены из-за наличия сооружений метрополитена, огромного количества подземных коммуникаций, линий правительственной связи. Особенно это касается центра города. Даже в элитных домах количество парковочных мест для жителей бывает недостаточным, не говоря уже об офисных комплексах. Спрос – понятие рыночное. Несмотря на то, в течение последнего года ситуация на московском рынке жилой недвижимости комментировалась как отложенный спрос, многие специалисты прекрасно осознавали проблему. Небольшой ручеек прорвавшегося из Москвы спроса в 2007 году превратился в весьма полноводную речку: москвичи устремились в ближайшее Подмосковье, на коттеджно-дачные просторы и в не очень шикарные, но зато доступные многоэтажки. Некоторые схожие черты имеет и ситуация с торговой и офисной недвижимостью. Арендная ставка в Москве далеко не всегда соответствует качеству предлагаемых площадей: удобству и приспособленности помещений для конкретной деятельности, условиям расположения и трафика, рекламной поддержки со стороны арендодателя и т.п. Уже сейчас во многих городах России наблюдается значительная доля арендной составляющей в расходах. Это ведет к повышению цен на товары и услуги без соответствующего повышения качества. Столичные покупатели пока согласны платить такие цены, ведь уровень дохода в Москве гораздо выше, чем в российских городах-миллионниках, к тому же в Москве как в столице совершаются многие покупки дорогих товаров покупателями из других городов и других стран. Поэтому в Москве и Санкт-Петербурге в краткосрочной перспективе не предвидится проблемы ни с арендаторами, ни с покупателями. Но в других городах уровень дохода покупателей может не позволить «переплачивать за проблемы магазина» - за высокую арендную ставку в торговых центрах. Такой уровень арендных ставок заставляет предпринимателей изыскивать возможности для повышения рентабельности своего бизнеса. В первую очередь, это развитие мелких форматов и внемагазинных форм торговли, которые не требуют присутствия на дорогих площадях. Форматы «у дома» имеют очень хорошие перспективы в продовольственной и непродовольственной сфере, и многие федеральные и местные операторы в ближайшее время будут развивать именно эти форматы. Уже сейчас некоторые владельцы сетей задумываются о концепции и критериях выбора места для открытия новых магазинов. Иногда получается, что площадки в торговых центрах из-за высокой арендной ставки приносят меньший доход по сравнению с местами, хуже расположенными, но не такими дорогими. Очень остро встает вопрос ассортимента: как обеспечить необходимую отдачу с площади, да еще и при росте конкуренции? Выплывать приходится в одиночку. Пока еще рано говорить о конкуренции торговых центров и борьбе за арендаторов, но при сохранении столь высокого уровня арендной ставки она неминуема. Торговые центры с неудачной концепцией и планировкой будут вынуждены снижать ставку и свой уровень («опускаться» до дисконт-центров, менять целевое назначение части помещений – с торговых на офисные, складские или производственные), как уже происходило на Западе и даже в странах Балтии. Существующий на рынке офисных площадей спрос также удовлетворяется далеко не полностью. Чего хотели бы многие руководители компаний, которые задумываются о расширении площадей? Правильно, помещения в собственность, в аренду площади от 50 до 200 кв.м, и в каждом случае удобные условия для работников и клиентов. Когда не надо бросать машину, где нашлось свободное место, и где ее может забрать эвакуатор, и 20 минут добираться пешком до места приложения труда (как Масяня в известном питерском сериале: «Уехала дальше, чем была…»). Престижное центральное место оказывается слишком неудобным, поэтому неудивительно, что в последнее время некоторые компании (в том числе, крупные и известные) переносят офисы дальше от Садового и 3-го Транспортного кольца. Получают распространение также бэк-офисы на окраине и в Подмосковье, где дешевле строительство и аренда, и можно получить за те же деньги гораздо большие и комфортные помещения. Стоимость рабочей силы тоже оказывается ниже. Такое перераспределение рабочих мест неизменно приведет и к перераспределению зон досуга в среднесрочной перспективе – позиции районов и подмосковных городов будут усиливаться, а посещаемость центра снижаться. Москва – 2020…
|
Пушкино | Подмосковье |
---|---|
![]() |
![]() |
Фото 4. | Фото 5. |
Рынок торговой недвижимости в Подмосковье сегодня переживает бурный рост. Вполне возможно, что Московская область в ближайшем будущем станет самым перспективным регионом страны, опередив даже Москву. Как пойдет развитие Подмосковья дальше, зависит от нескольких факторов. Первый – это понимание проблем и возможностей не только представителями бизнеса, но и власти. И второе, конечно же, возможность мыслить в масштабе планирования территории, а не только конкретных проектов.
Кира & Рубен Канаян,
ведущие консультанты компании «Юнион-Стандарт Консалтинг», г. Москва,
авторы книги «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы»,
книги «Проектирование магазинов и торговых центров»
и книги «Мерчандайзинг»
За 25 лет работы
нашей компанией было
спроектировано
2 643 040 кв.м
торговой площади
в 13 странах
Осуществлены проекты для
240
торговых центров
52
розничных сетей
600+
магазинов
Книга «Проектирование магазинов
и торговых центров» помогает глубже вникнуть в суть вопроса и учесть ошибки, которых можно избежать, в процессе проектирования магазинов.
Книга написана простым, доступным языком. Читается очень увлекательно. Чувствуется, и это радует, что авторы являются не только теоретиками, но и практиками. Поэтому там много полезной информации, которой доверяешь, и которую можно применить на практике.
Ивашкина Т. В.,
Директор по развитию
«Инкотрейд», г. Москва
Книга «ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ВЫЗОВЫ ВРЕМЕНИ и ПЕРСПЕКТИВЫ»
Аннотация | Оглавление |
Предисловие | Рецензии |
Книга «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы» рассказывает о стратегиях девелоперов и розничных торговцев, о направлениях и форматах, которые будут востребованы до 2020 года. В книге представлено множество цифр и показателей из практики действующих объектов, результаты маркетинговых исследований и анализа, проведенного по ряду городов России и других стран. Особое внимание в книге уделяется технологиям работы: представлены подробные методики для девелоперов, управляющих торговых центров, а также для компаний, которые работают в торговых центрах – магазинов, предприятий сферы общественного питания, услуг и развлечений. Даются рекомендации по открытию новых объектов и повышению прибыльности действующих торговых центров и магазинов.
Прошло больше года со дня открытия нашего магазина на Камчатке, концепцию, проект интерьера, дизайн и логотип названия которого вы разработали блестяще. Это не только наше мнение, но так считают многие наши покупатели. За что мы всегда вспоминаем вас хорошим словом. Недавно ко мне приезжали родственники из Сан-Франциско, и они очень удивились и сказали, что такой магазин сантехники в Калифорнии-то редко встретишь.
У многих людей, которые попадают в наш магазин первый раз, появляется ощущение, будто они попали в другой мир. Магазин изнутри ассоциируется с чем-то современным, комфортным, спокойным, расслабляющим и в то же время заряжающим, положительно, эмоционально настраивающим на выбор товара и покупку.
Сергей Попов,
собственник
магазина «Тёплое Море»,
г. Петропавловск-на-Камчатке
© Юнион-Стандарт Консалтинг 2002-2025 (http://www.usconsult.ru) тел. +7 (499) 641-04-01 |
Дизайн сайта – © компания «Stratomedia, Inc.» Дизайн и брендинг для розничной торговли. |