Торговая недвижимость в Санкт-Петербурге:
итоги и перспективы

© «Юнион-Стандарт Консалтинг»

Об авторе: Баклановская Дарья Игоревна – эксперт по оценке недвижимости, кандидат экономических наук, доцент Санкт-Петербургской Академии Государственной службы (СЗАГС). Преподает на кафедре «Антикризисное управление и финансовый менеджмент». Дарья Баклановская – автор аналитических статей и учебно-методических работ, участница различных научных конференций. В настоящее время ведет учебные курсы – оценка бизнеса и торговой недвижимости.

По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли администрации СПб (КЭРППТ) в начале 2007 г. в Петербурге функционировало более 28 тыс. торговых объектов. Свыше 2 тыс. предприятий розничной торговли входят в состав более 200 сетей. Информация о наиболее крупных сетях представлена в Таблице 1 (материал компании «Астера Онкор», данные представлены информационно-аналитическими ежегодниками «Недвижимость Петербурга`2007» и «Недвижимость и строительство Петербурга» от 11.02.2008 №5 (489) ).

Крупные торговые сети, представленные в Петербурге по итогам 2007 г.

Одним из самых крупных объектов торговой недвижимости Санкт-Петербурга стал комплекс «Радуга», открытый в прошлом году на проспекте Космонавтов. Общая площадь составила 90 000 кв.м. Этот мега-молл, в равной степени сравним с такими торговыми комплексам как «МЕГА» от «Икеа» и «Гранд-Каньоном».

Ввод торговых площадей в Санкт-Петербурге в 2007 году.

Прирост торговых площадей в 2007 году был достигнут в основном за счет открытия новых торговых центров, и составил 328 300 кв.м. Остальные площади появились за счет расширения известных в городе сетей: «Спортмастер», «Метрика», «О`Кей», «Карусель», «Лента», всего 143 870 кв.м.

Динамика ввода торговых площадей в Санкт-Петербурге, 2003-2007 гг.

В настоящем обзоре торговой недвижимости Санкт-Петербурга фигурируют данные различных компаний, в связи с чем возможны некоторые расхождения в цифрах. График построен на основании данных газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» от 11.02.2008 г. № 5 (489). Площадь торговых объектов рассчитывалась с учетом паркингов, офисных и складских помещений. Площадь «чистой торговли» составила 385 000 кв.м. А по данным компании АРИН, ввод торговых площадей в 2007 г. составил 331 790 кв.м. Расхождения могут быть связаны также с переносом сроков сдачи комплексов, изменением отдельных параметров и спецификой методики расчета.

На графике видно, что торговый бум в городе наблюдался в период с 2005 по 2007 год. Рекордным по количеству сданных метров стал 2006 год. Особенно впечатляющим был последний квартал этого года, когда в эксплуатацию было сдано около 650 000 кв.м. торговых площадей. 2006 год обозначил качественный перелом рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга.

По словам исполнительного директора компании Praktis Consulting & Brokerage Юлии Дровянниковой, в Петербурге начали строиться форматные торговые комплексы, имеющие выверенную концепцию, а не просто занимающие выигрышные места рядом со станциями метро. В городе появились семейные ТРК, способные привлечь посетителей на весь выходной день.

По данным компании «Астера Онкор», в Петербурге для торговых целей используется около 10,7 млн кв.м недвижимости (см. Таблицу 3).

Структура рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга на начало 2007 г.

По подсчетам специалистов, торговые комплексы, общей площадью 2,7 млн кв.м., распределяются между 111 торговыми объектами.

Структуру рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга можно представить в виде схемы распределения торговых площадей (Рисунок 2):

Санкт-Петербург является лидером российского ритейла. Здесь на 1000 жителей приходится более 700 кв.м. На втором месте – Казань (630 кв.м.), на третьем – Екатеринбург (521 кв.м.).

По данным компании АРИН, обеспеченность качественными торговыми площадями в Петербурге составляет 517 кв.м. на 1000 чел.

Распределение качественных торговых площадей в городе неравномерно. На сегодняшний день лидерами являются Приморский, Выборгский и Московский районы. Менее всего торговых центров представлено в Курортном и Пушкинском районах, а также в центральных – Василеостровском, Петроградском и Адмиралтейском.

Сегодня в составе проектов комплексного освоения развиваются объекты торговли и инфраструктуры в разных районах Санкт-Петербурга.

• На севере и северо-западе наиболее активно развиваются торговля и офисы.
• На востоке и юге – офисы и склады.
• На юго-западе – торговля, развлечения и сопутствующие функции.

По прогнозам специалистов прирост торговых площадей будет происходить не только за счет лидеров – Приморского и Московского районов, но и аутсайдера – Фрунзенского района, где ожидается более чем двукратное увеличение количества торговых площадей. Сегодня в Шушарах и в зоне аэропорта строятся новые бизнес-центры и логистические терминалы. Однако реализация крупных жилищных проектов ВТБ, Fishman Group и др. инвесторами стимулирует развитие новых торгово-развлекательных и спортивных комплексов.

Игроки на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Событием на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга стало открытие 2-х комплексов «МЕГА»: на юго-востоке «МЕГА Дыбенко» и на севере «МЕГА Парнас». Они были введены в эксплуатацию с интервалом в полмесяца, расширив городское торговое пространство более чем на 300 000 кв.м. «ИКЕА» вложила в оба проекта около $ 300 млн и рассчитывает окупить их за стандартные для запада 7-10 лет. Площадь мола «МЕГА Дыбенко» составляет 170 000 кв.м, 75% из них – арендопригодное пространство. Общая площадь «МЕГА Парнас» 138 000 кв.м.

Якорные арендаторы торгово-развлекательных центров: «ИКЕА», гипермаркет «Ашан», DIY сети OBI, гипермаркет бытовой техники и электроники «Media Markt».Расчетная посещаемость этих центров составляет примерно 20 млн чел.

В феврале 2006 года, недалеко от станции метро «Проспект Просвещения» открылся крупный ТРК «Гранд Каньон». Общая площадь мола составила свыше 75 000 кв.м. Необычной особенностью этого комплекса является «прикрепление» к действующему коммерческому центру с магазинами, бильярдом, боулингом, фитнес-центром. В результате единая торгово-развлекательная зона сформировалась примерно на 150 000 кв.м., составив по экономическому размеру реальную конкуренцию торговым центрам «МЕГА». Также запланировано дальнейшее расширение этого комплекса за счет катка, боулинга и многоярусного паркинга.

К одному из крупнейших игроков относится и компания Ruric AB. По словам директора Томаса Закариассона в марте прошлого года, инвестиции компании в коммерческую и жилую недвижимость Северной столицы в ближайшие 5-10 лет составят порядка 5 млрд долл. Одним из самых громких заявленных проектов компании в 2007г. стало строительство жилья и коммерческих помещений общей площадью 690 тыс. кв. м по соседству с "Морским фасадом" у Шкиперского ковша. Стоимость этого проекта оценивается в 1,5 млрд долл.

Торговая недвижимость в Санкт-Петербурге пополнится новым сегментом гастрономов премиум-класса. «Столичная торговая компания» открыла в городе два «Глобус Гурмэ». Первый, площадью 3 000 кв.м, расположен в ТК «Светлановский» на пр. Энгельса. Второй, площадью 800 кв.м, в ТРК «Варшавский экспресс» на наб. Обводного канала.

Открыты гастрономы «Азбука вкуса» в торгово-офисном центре «River House» и в многофункциональном комплексе «Атлантик Сити» в Приморском районе.

Активно развивается рынок гипермаркетов и специализированных торговых центров. Фактически за 2006 год сформировался рынок товаров «сделай сам». В этом секторе конкуренцию отечественным сетям составили международные. Их объекты расположились на оживленных трассах, пролегающих между крупными спальными районами и магистралями.

В результате на петербургский рынок вышла сеть «Castorama». Марка принадлежит группе компаний Kingfisher, которая владеет более чем 150 подобными магазинами в Европе. Доля импортной продукции в ассортименте составляет не более 15%. Конкуренцию ему составляют «К-Раута», инвестор-компания Rautakesko. Эта сеть работает на базе реорганизованной местной сети «Текс». Следует отметить, что и Сastorama, и «К-Раута» расположены рядом с гипермаркетами. . В последнее время подобное явление получило широкое распространение.

Под крышей торгового комплекса «Гарден Сити», расположенного в Лахте, открылась немецкая сеть «OBI». Магазин занял 15 000 кв.м. и обошелся инвестору в $ 15 млн.р. Магазин рассчитан на людей, предпочитающих загородную жизнь.

Местные игроки этого сегмента – «Максидом», «Метрика», «Домовой», «Старт» также динамично развиваются и даже осуществляют региональную экспансию. Один из лидеров рынка – компания «Адамант» наращивает сеть магазинов «Домовой» за счет постоянного запуска новых торговых центров.

Аналитики оценивают емкость городского розничного рынка строительно-отделочных материалов не менее чем в $ 700 млн. Сегодня сегмент крупноформатных магазинов по интенсивности развития не уступает магазинам DIY, так что конкуренция в этом секторе станет более жесткой.

Основными игроками на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга остаются местные инвесторы. В секторе торгово-развлекательных комплексов лидирует холдинг «Адамант». В начале 2007 года ему принадлежали 12 ТРК общей площадью 586 600 кв.м., расположенных преимущественно в «спальных районах», рядом с узловыми станциями метрополитена.

Петербургская компания «Лента», уже запустившая 13 торговых комплексов формата cash&carry, теперь начинает региональную экспансию. Те же инвесторы, которые создали сеть магазинов «Пятерочка», активно осваивают новый формат – в Петербурге уже функционирует 17 гипермаркетов «Карусель».
Первую в городе сеть DIY «Максидом», насчитывающую сегодня 6 гипермаркетов, также сформировали петербуржцы.

Интерес к торговой недвижимости проявляют и местные финансовые институты. Например, банк «Санкт-Петербург» кредитовал здание ТК «Космополис», а банк «Таврический» стал инвестором строительства ТК на Маршала Жукова, рядом с д. 35.

В Петербурге профессиональных девелоперов, в т.ч. московских, становится больше:

• ЗАО «Промсвязьнедвижимость» (торгово-офисный комплекс «River House»)
• Группа компаний «Регионы» (ТРК «Июнь» на Ржевке)
•  ГК «Система Галс» (торговый комплекс «Лето» на Пулковском шоссе).

Самый крупный инвестор ближнего зарубежья – «Казкоммерцбанк». Контролируемые им структуры в конце 2005 г. приобрели 100% долей ООО «Строительная компания Бриз». Данная компания реализует проект многофункционального комплекса общей площадью 160 000 кв.м. на месте «ямы» РАО «ВСМ» рядом с Московским вокзалом.

В числе крупных ритейлоров, действующих на петербургском рынке
торговой недвижимости, можно выделить:

• Немецкий «Metro» cash&carry;
• Французский «Auchan»;
• Шведская «ИКЕА» (два проекта «МЕГА»);
• Турецкая «Рамэнка» (сеть гипер и супермаркетов «Рамстор»);
• Британский «Kingfisher»;
• Немецкий «ОБИ» (сеть DIY).

Арендные ставки на торговую недвижимость

Существенного изменения арендных ставок в 2007 году не произошло. Арендные ставки даже внутри одного торгового комплекса могут варьироваться в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им площади. Меньше всех платят гипермаркеты, в которых арендная ставка варьируется от $100 до $160/кв.м в год (данные colliers International). Наиболее дорогие помещения в магазинах сотовой связи, аксессуаров.

Помещения в торговых центрах в основном сдаются с чистовой отделкой. Якорным арендаторам площади предоставляются в состоянии shell&core. Как правило, базовая арендная ставка включает коммунальные платежи, расходы по техническому обслуживанию зданий, вознаграждение управляющей компании, страховые платежи, налоги, стоимость охраны. Исключение составляют якорные арендаторы, которые самостоятельно оплачивают коммунальные счета и расходы по обслуживанию.

В последнее время стала популярной практика начисления арендных ставок в размере процента от оборота арендатора. По данным «Адаманта» за 2006 год продовольственные гипер и супермаркеты арендуют помещения за 3-6% от оборота, книжные магазины и магазины детских товаров среднем за 17%, ювелирные магазины за 17% и более.

Доходы от вложений в коммерческую недвижимость в Петербурге остаются одними из самых высоких в Европе и составляют 15-17%.
В табл. 4 и 5 приведен разброс арендных ставок (за 2007 г.) в зависимости от местоположения и профиля арендатора:

Большинство ТРК загружены на 95-98%. Однако уже сегодня многие операторы задумываются о заполняемости новых комплексов и насыщении рынка. «Симптомами насыщения» эксперты называют психологическую усталость потребителей от однообразного наполнения ТК, проблемы с заполнением вводимых комплексов. По некоторым оценкам, насыщение рынка может наступить уже в 2010-2012 гг., есть и более пессимистичное мнение – 2009-2010 гг.

За прошедший 2007 год на петербургский рынок вышло не так много торговых марок, как в 2006 году. Среди новых брендов гипермаркет «Real», магазины «Nike Woman», «PTA», «Les Copains», «Oltre», «La Perla», «Paul Smith» и др. Среди громких «закрытий» уход «Vanity» из ТК «Опера» на «Казанской». Этот пример демонстрирует сложность рынка «люксовых» товаров в Санкт-Петербурге. Необходимо отметить и закрытие нескольких универсамов «Патэрсон» сразу в нескольких торговых центрах.

Эксперты по торговой недвижимости в Санкт-Петербурге полагают, что рынок способен поглотить еще примерно 1,5 млн кв.м. качественных площадей, после чего возможно ужесточение конкуренции между торговыми центрами и даже снижение арендных ставок. Логичным на этом фоне будет и снижение вложений в коммерческую недвижимость (по ряду оценок, до 12%).

Новое направление развития торговой недвижимости: многофункциональные комплексы

Сегодня в городе на разных стадиях строительства находится больше десятка комплексов, которые могут считаться многофункциональными. Среди них есть гиганты, площадь которых превышает более 250 000 кв.м. Консультанты уже работают над проектами «микстов-миллионников», которые являются скорее проектами комплексного развития территории.

Их общей чертой, в отличие от довольно типовых бизнес-центров или торгово-развлекательных комплексов является не просто предложение потребителю определенных функций, а создание определенной среды. На сегодняшний день в Петербурге наработано мало опыта создания и эксплуатации подобных объектов.
В частности, компания ООО «Рюрик Менеджмент» планирует построить на территории, ограниченной набережной Мойки и ул. Глинки, на 4 гектарах комплекс площадью 212 000 кв.м. Проект предусматривает строительство офисов, торгового комплекса, гостиницы и жилья, включая 2-х уровневые квартиры с небольшими участками на крыше. Предусмотрена и подземная часть, заглубленная на шесть уровней.

Перед проектировщиками стоит задача рационального распределения человеческих потоков внутри объекта и создание удобной и комфортной среды для проживания. Еще одна цель – создание удобной и комфортной среды для проживания.

Другой заметный проект – обновленный отель «Коринтия Невский Палас», в котором будут совмещены гостиничная, торговая и офисная функции в сочетании с конгресс-центром более чем на 1000 мест. Этот проект должен быть введен в эксплуатацию в 2009 году. Инвесторы ожидают, что «Коринтия Невский Палас» станет самой крупной в городе гостиницей категории 5 звезд, а остальные части МФК станут дополнительными генераторами спроса.

Еще одно интересное решение – многофункциональный комплекс «Толстой Сквер» на ул. Льва Толстого, 9. В нем предусмотрены не только торговые площади и офисы класса А, но и театр клоунады «Лицедеи» с двумя залами (на 400 и 200 мест), а также арт-галерея и рестораны. Фасад комплекса выполнен в стиле модерн, а интерьеры поддерживают идею арт-деко. Для создания общественного пространства предназначен трехсветный зимний сад с зенитным фонарем на седьмом уровне комплекса.

Ярко выраженный спортивный уклон имеет многофункциональный комплекс в парке Авиаторов. Здесь предусмотрены 15 крытых теннисных кортов, которые в 2011 году. должны принять турнир St. Petersburg Open. Кроме того, в комплекс войдут офисный центр, площадью 20 000 кв.м., торговая галерея, конференц-зал и апарт-отель.

При строительстве многофункционального комплекса «Набережная Европы» инвесторы ставили задачу – получение максимальной прибыли за счет создания элитного жилья (пентхаузы с видом на Эрмитаж) и коммерческой недвижимости, а также организации нового городского квартала, привлекательного для туристов. Проектировщики разработали схему, позволяющую включить этот участок в пешеходные маршруты исторического центра. Роль культурного объекта в разрабатываемом центре отводится Дворцу танцев Бориса Эйфмана (15 000 кв.м.). Величина торговых площадей относительно невелика и составляет 30 500 кв.м.

Ввод перечисленных многофункциональных комплексов планируется в 2011-2012 гг. Это явление пополнит рынок качественной коммерческой недвижимостью. Однако эксперты оптимистично считают емкость петербургского рынка достаточно большой. Город сильно отстает от известных столиц недвижимости – Лондона и Парижа по объему коммерческих объектов инвестиционного качества.

Своеобразной страховкой является и применение проектных решений, позволяющих скорректировать функциональное назначение многофункционального комплекса при изменении рыночной конъюнктуры.

Тенденции развития рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Сегодня, по мнению экспертов, процесс торгового насыщения еще не произошел. Однако это явление может достичь своего апогея уже в 2009 – 2012 годах.

По мнению экспертов рынок способен поглотить до 1,5 млн кв.м. качественных площадей. Насыщение рынка может сопровождаться такими явлениями как снижение арендных ставок, уменьшение доходов с 15-17% до 12%, увеличение сроков окупаемости торговых комплексов, а также изменение концепции торговых центров, которой займутся наиболее дальновидные собственники.

К факторам, сдерживающим процесс насыщения рынка, можно отнести рост доходов населения, изменение потребительских предпочтений в пользу сетевой торговли и значительный потенциал депрессивных зон в черте города.

Наблюдается тенденция укрупнения формата торговых центров. Так среди заявленных торговых площадей на 2008 год, две трети не превышают 30 000 кв.м, а заявленные на 2009 год площади, в подавляющем большинстве уже превышают 40 000 кв.м.

Активное развитие сектора торговой недвижимости показало, что при выводе на рынок новых проектов следует учитывать психологию покупателей. Желательно, чтобы торговые комплексы обладали рядом «некопируемых» преимуществ – оригинальный архитектурный проект, интересный или необычный дизайн, привлечение в ТК несетевых магазинов и особого подхода для работы с сетевиками. В роли «якорей» могут выступать и магниты для конкретной территории, притягивающие к ней внешний спрос из отдельных районов – крупные спортивно-концертные комплексы, ипподромы, выставочные и конгресс-центры, яхт-клубы, гольф-поля и др.

Позитивную роль сыграет приход на рынок новых игроков – сетевых девелоперов, которые способны вывести на рынок новый продукт, интересующий инвесторов.

Приметой времени стало проектирование многофункциональных комплексов, «микстов-миллионников», которые можно назвать проектами комплексного освоения территории. Их размер может превышать 250 000 кв.м. и они, помимо торговой функции, могут включать конгресс-залы, теннисные корты, гольф-поля, театры, апарт-отели, театр танца и даже могут быть включены в пешеходные маршруты исторического центра. Это дополняется необычными архитектурными и проектными решениями, позволяющими корректировать функциональное назначение при изменении рыночной конъюнктуры. Массовый ввод в эксплуатацию таких объектов должен произойти в 2011-2012 гг., эксперты оценивают их будущее достаточно оптимистично.

Дарья Баклановская,

эксперт по оценке недвижимости,
консультант компании «Юнион-Стандарт Консалтинг»